Impuestos: quién paga qué en el alquiler con opción a compra
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Hay dos momentos fiscales distintos: mientras se alquila y cuando se ejerce la opción de compra. Y hay una diferencia clave: si el vendedor es un particular o una empresa (promotora, banco, sociedad).
Lo que sigue es orientación general; cada operación conviene revisarla con un asesor fiscal, porque las cantidades son altas.
Durante el alquiler
El propietario particular declara las rentas en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con las deducciones que le correspondan.
Si el arrendador es una empresa, el alquiler de vivienda habitual normalmente está exento de IVA.
El IBI y los gastos de comunidad los paga, salvo pacto en contrario, el propietario; en la práctica muchos contratos los repercuten al inquilino, y eso debe figurar por escrito.
La prima de opción
La prima que cobra el propietario tributa para él como ganancia patrimonial (particular) o como ingreso de la actividad (empresa).
Cuando el vendedor es una empresa, la prima suele llevar IVA al 21 %, porque se considera la contraprestación de un derecho, no la compra de la vivienda.
Al ejercer la compra
Vendedor particular: el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma (habitualmente entre el 6 % y el 10 %).
Vendedor empresa y vivienda nueva: se paga IVA (10 % en vivienda) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El vendedor tributa por la ganancia obtenida y paga la plusvalía municipal, salvo pacto distinto.
No olvides estos gastos
Notaría y Registro de la Propiedad de la compraventa, y también de la inscripción de la opción si se hace.
Gastos de la hipoteca, si finalmente necesitas financiación para el resto del precio.
Preguntas frecuentes
¿Se paga ITP dos veces?
No por la misma cosa: la constitución de la opción y la compraventa son hechos distintos. En algunas comunidades la opción tributa a un tipo reducido y luego se liquida la compraventa.
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