Contrato de alquiler con opción a compra: qué debe incluir
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El alquiler con opción a compra no tiene una ley propia: se construye combinando el arrendamiento (regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos) con un derecho de opción de compra que las partes pactan libremente.
Eso significa que casi todo depende de lo que ponga el contrato. Aquí tienes las cláusulas imprescindibles.
1. Identificación y descripción de la vivienda
Datos de propietario e inquilino, dirección completa, referencia catastral, superficie y estado de cargas de la vivienda. Conviene adjuntar nota simple del Registro de la Propiedad.
2. Precio de compra fijado
Una cifra concreta, no una fórmula vaga. Si se quiere actualizar con el tiempo, debe indicarse el índice exacto y el tope máximo de subida.
3. Prima o entrada de la opción
Importe, fecha de pago y, sobre todo, qué ocurre con ese dinero: si se descuenta del precio al comprar y si se pierde cuando el inquilino no ejerce la opción.
4. Renta mensual y parte descontable
La cuota mensual y el porcentaje o importe exacto que se restará del precio de compra. Es la cláusula que más discusiones genera cuando se redacta con imprecisión.
5. Plazo para ejercer la opción
Fecha de inicio y fecha límite, y cómo se comunica la decisión de comprar: normalmente por escrito con acuse de recibo o mediante notario.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Si el contrato se eleva a escritura pública y la opción se inscribe, queda protegida frente a terceros: el propietario no podrá vender la vivienda a otra persona durante el plazo. Es la mejor garantía para el inquilino.
7. Gastos, obras y reparto de impuestos
Quién paga comunidad, IBI, suministros, derramas extraordinarias y reparaciones; qué obras puede hacer el inquilino; y qué gastos de la futura compraventa asume cada parte.
8. Incumplimientos y resolución
Qué pasa si el inquilino deja de pagar, si el propietario se niega a vender o si aparecen cargas ocultas. Conviene fijar penalizaciones concretas.
Preguntas frecuentes
¿Hay que ir al notario?
No es obligatorio, pero es muy recomendable: la escritura pública permite inscribir la opción en el Registro de la Propiedad y protege al inquilino frente a una venta a un tercero.
¿Puede el propietario subir el precio después?
Solo si el contrato lo permite expresamente y con la fórmula pactada. Si el precio está fijado, no puede cambiarlo.
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